Los 4 conceptos que tenes que tener claros si queres vender o comprar una propiedad en CABA. Las palabras que se usan todo el tiempo en una operación inmobiliaria y que no siempre significan lo mismo, aunque se usen como sinónimos.

Reserva: un acuerdo entre el comprador y el corredor, todavía no con el vendedor

Es habitual confundir seña y reserva, y la diferencia no es un detalle menor. Como explica Máximo Manikis, de MKS Propiedades: “la reserva es un acuerdo entre el corredor inmobiliario y el comprador para pasarle una oferta al vendedor y retirar la propiedad del mercado” mientras esa oferta se analiza. Todavía no hay acuerdo con el vendedor, solo la intención formal de acercarle una propuesta. En la práctica, suele pedirse una reserva inicial de alrededor del 1% del valor de la propiedad (aunque muchas inmobiliarias siempre piden USD 1.000 o USD 2.000 como un valor inicial sin importar el monto de la operación) y el propietario cuenta con unos días para aceptar, rechazar o proponer modificaciones antes de avanzar.

Seña: acá ya están de acuerdo comprador y vendedor

La seña es otro concepto, y aunque es habitual confundirla con la reserva, no es lo mismo. Se da cuando comprador y vendedor ya están de acuerdo en los términos de la operación, y deja asentada una consecuencia concreta para quien se arrepienta: si es la parte vendedora la que da marcha atrás, tiene que devolver el monto recibido como seña más otro tanto igual. Si es la parte compradora la que se arrepiente, pierde a favor del propietario los importes ya entregados.

Boleto de compraventa: el contrato puente hacia la escritura

El boleto es un contrato privado: el vendedor se compromete a vender, el comprador a comprar, en las condiciones que ambos pactaron, y los dos quedan obligados a llegar a la escritura en un plazo determinado. Ojo con un punto que se presta a confusión: el boleto no transfiere la propiedad. Eso lo hace únicamente la escritura. Tampoco es obligatorio por ley, aunque en la práctica se usa casi siempre que la escritura no puede firmarse de inmediato.

Escritura: el momento en que la propiedad cambia de dueño

La escritura pública, firmada ante escribano, es el acto que efectivamente transfiere la titularidad. Y es sobre ese valor escriturado que se calculan los principales gastos de la operación: sellos, honorarios del escribano y arancel del Registro de la Propiedad, entre otros.

Comisión inmobiliaria: quién paga qué

La comisión inmobiliaria la fija cada inmobiliaria, y varía según la zona y la operación. En MKS Propiedades, por ejemplo, la comisión es del 4% para el comprador y del 3% para el vendedor. La comisión no es mayor si hay más de una inmobiliaria interviniendo en la operación, se comparten los honorarios entre ellas.
Sin embargo, en los alquileres la regla cambia, ya que en CABA no se le puede cobrar comisión al inquilino.

Estos términos —reserva, seña, boleto, escritura y comisión— reaparecen todo el tiempo en cualquier conversación sobre el mercado inmobiliario porteño, así que vale la pena tenerlos claros antes de avanzar con cualquier operación.
Vale la pena sumar un matiz que la Guía del Vendedor de MKS Propiedades detalla paso a paso: una vez aceptada una reserva, el propietario cuenta usualmente con hasta 4 días corridos para aceptarla, rechazarla o negociar otras condiciones. Si las partes se ponen de acuerdo, se pide un refuerzo que suele rondar el 5% del valor de la operación, que el corredor matriculado retiene hasta el día de la firma. Y el precio no es la única variable que se negocia en el camino: la misma guía identifica 14 puntos que entran en juego en paralelo, desde la forma de pago y el plazo de escritura hasta quién elige al escribano o quién se hace cargo de los gastos de escribanía. Tener estos conceptos claros de entrada es, en el fondo, la mejor forma de no perder de vista ninguno de esos puntos cuando llega el momento de sentarse a negociar.